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前海开源郭磊:公募REITs利好重资产行业 试点项目必是优中选优

来源: 南方日报网络版     时间: 2020-05-29 22:25:56
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前海开源郭磊:公募REITs利好重资产行业 试点项目必是优中选优

  编者按Hy:近日W,中国证监会和国家发改委联合发布了CFZo《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金vOY(REITs32)试点相关工作的通知F》heL,标志着我国公募REITs试点正式破冰TW。就其对基金行业的影响CL,REITs发展空间A07,新浪财经采访了前海开源基金产品开发部副总监郭磊B0fj。

  他表示dbF,公募REITs的推出可以帮助解决中国基础设施领域投融资体制诸多结构性问题cHhnV。基础设施公募REITs可以以市场化的方式吸引社会资本参与基建项目QY,借助资本市场的定价机制78k,推进基础设施建设高质量发展szw,并且可以盘活存量基础设施,减轻政府债务负担B9H。从资本市场看PVNs,REITs的诞生对于重资产行业具有一定的利好gb4,也将促进重资产行业资产负债表的改善OeB。?

  他指出K,此次公募REITs试点的发布P3AQ,只是国内公募REITs发展的起点gkmN,与成熟市场的产品架构和安排依然存在一定的差异Uv,未来能否激活该市场OvcT,让公募REITs有足够的活力吸引各相关方主体参与qdlrc,还需要进行一定的探索5R9R。目前推出的公募REITs试点方案QtO,在结构等安排设计上Qa2Q,是在现有上位法体系下最为可行5Ghgsr,且具有实操性的方案42;但依然存在层级过多RUX0,参与主体权责划分复杂RUSRt,以及REITs本身特征与公募基金特征衔接的各种问题WT。

  郭磊supl,中央财经大学金融学硕士wkD,13年公募基金从业经历pt。先后任职于中国证券业协会YGV、借调证监会基金部kTX、南方基金等p5w。2016年6月加盟前海开源基金Wj7,现任产品开发部副总监R,深度参与研究公募reits等创新产品cft。

  他还进一步表示r1u9Ow,公募REITs试点面临较多的挑战KgV0,对于公募基金公司挑战较大的是对于底层基础设施项目的筛选和对底层资产的运营管理GOCPvC,目前试点对于项目有较为严格的要求e0R,此次试点项目也必将是优中选优Q5。优先需要省级发改委出具专项意见N,再由国家发改委将符合条件的项目推荐至证监会KO。

  同时他指出RcC,对于公募基金公司而言也是机遇,公募REITs的试点也是不断促进金融行业和地产行业融合的过程l9O,只有在这种实际尝试下才能更加促进彼此领域的进步f,一方面金融行业开始了解底层资产的运作逻辑VjzIp,并且培养自身的底层资产的运营管理人才It;另一方面 DNL,地产行业的公司也更加全面了解金融行业资产包装G、资本运作的思路aPy55。站在长远的角度96Gby,致力于长期发展REITs业务的公募基金公司后续需要解决的主要问题主要是着眼培养自身的底层资产运营管理团队bs。?

  采访实录如下yBy:

  新浪基金0dmB:gB《公开募集基础设施证券投资基金指引s4(试行6)公开征求意见》nx,基于什么考虑P?

  郭磊6JK:近期A,新冠肺炎疫情等事件给经济社会带来了一定的冲击Dy,经济下行压力加大Sy。国家经济需要基建投资来恢复经济的增长pRiS,在这个过程中4D,基础设施建设被寄予厚望H7,包括最新提出的ZJH“新基建F05V”的概念v,都体现出需要通过基建投资加快经济建设6Kq。

  但是Ywuefo,我国本身基建投资自2018年就已经开始增速有所放缓jEZ,主要原因之一是基建融资受限R。我国基建投资的主要资金来源是自筹资金3cG。而近年来自筹资金的增速呈快速下滑趋势Wds8,一方面自筹资金多是非标融资axS,在资管新规之后M,非标融资的发展受到限制。另一方面KZO,近年来随着地方政府债务规模的扩大z,债务比例较高gU,受到一定的管控WW2WD。与此同时nWM,基建投资对维持经济增速却又至关重要rFyO,尤其是在当前经济环境压力之下HYa。

  而公募REITs的推出可以帮助解决中国基础设施领域投融资体制诸多结构性问题ynx。基础设施公募REITs可以以市场化的方式吸引社会资本参与基建项目73,借助资本市场的定价机制4mN,推进基础设施建设高质量发展zt82L,并且可以盘活存量基础设施rta,减轻政府债务负担933Sm。

  正是在这样的背景下i5k,监管部门发布了M《公开募集基础设施证券投资基金指引R(试行TSf)》征求意见稿i3q。并且明确了项目试点的范围T,优先支持基础设施补短板行业QxG,包括仓储物流Dm0、收费公路等交通设施GkLg,水电气热等市政工程Er,城镇污水垃圾处理jBv7、固废危废处理等污染治理项目uT。鼓励信息网络等新型基础设施KtErIO,以及国家战略性新兴产业集群e4、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点w8d。鼓励将回收资金用于新的基础设施和公用事业建设rB,体现了希望通过公募REITs的发行促进基础设施建设的政策意图bW。?

  新浪基金83:xU0K《指引WW》共四十五条五方面内容dwtt8,对此您怎么看BT?哪些需要补充INdfqM?

  郭磊:Jd7《指引tsD》中规定的内容较为详细,对于REITs的方方面面均有涉及b,也说明了监管此次推出公募REITs的用心FzW5。公募REITs有别于普通公募基金wq,属于资产上市05Bo,并且上市之后4Xe,底层基础设施的运营管理也至关重要Oa9。

  0sO《指引FsT》中对于公募REITsH1xz,要求100%通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体穿透取得基础设施项目完全所有权或特许经营权是从审慎的角度考虑kY,体现了基础设施公募REITs权益型属性5qdv, 且需要基金管理人对底层基础资产实现完全控制的特点m8be。对于3mMD《指引O》中提到的各参与主体的具体职责mqMf9,尤其是对于公募基金履行运营管理基础设施的相关规定较为具体PmXc,这些都在强调基金管理人的受托责任需要得到切实的履行wF。

  当然里面仍有些内容需要进一步的说明Hb,比如说对于公募基金公司人员建设中运营管理经验和投资管理经验的认定标准lRPqc;公募基金管理人JudTct、财务顾问OC、计划管理人尽职调查的范围界定YTj,责任的划分V7;以及关于REITs上市运作后mnfDp,进行扩募piau,注入资产的细节等内容进行一定的补充dzu。?

  新浪基金wKT:与外国REITs市场发展相比3SoR9q,我国REITs有多少差距J0?有哪些异同Fb?

  郭磊mw3:公募REITs试点之前mDJ7,国内的REITs市场以类REITs为主H1qJ,截至2020年3月底,市场已发行类 REITs 产品共计72只5FRN(含银行间Hzzw、报价系统产品n)v,发行总规模1379.21亿元Q3YWQ。类REITs产品与国外的REITs相比gM1,确有较多的不同之处iFn:

  首先YIH,国内类REITs目前属于私募发行的性质usfHOF,参与者以机构为主uWLqu5,国外成熟公募REITs市场主要通过公开市场发行PYZEo,投资者结构比较丰富TDqS,包括机构和个人投资者m。

  第二DnY,美国市场采用公司制的模式UU,且主要是通过股份方式在资本市场公开上市融资和交易h。亚洲较为流行的则是契约型REITsj4I3T。在这种模式下Dm,REITs持有人持有的是信托凭证或基金份额3kuwQ,国内类REITs以专项资产管理计划为载体ED,属于契约型与美国公司制的模式具有显著的差异Hxq。

  第三MS4s,国内类REITs会有分层的安排kis4,并且市场上以优先级为主eYesG,具有相对确定的收益率WLl3V,具有较强的固收属性v9Sr,较多项目相对原始权益人来说QgIr7n,并未出表8d3Se。而国外REITs市场a6M,以权益型公募REITs居多yalhS。

  另外hT,国内类REITs在税收安排上以及杠杆要求上与国外主流REITs同样存在较多差异EHk1。例如美国REITs,如果将REITs公司应税收益的90%以上分配给投资者则可以免征公司层面的所得税feL,而国内目前并未有此项安排2uUw。

  此外UWo,国内在2015年7月,成立了一只鹏华前海万科REITsDCwZ0,但该产品具有一定的特殊性Aa,较难成为一种标准化的产品lp。?

  新浪基金0R:目前公募REITs试点面临哪些挑战mrxlu?需要解决的问题在哪5A657?

  郭磊b:目前公募REITs试点面临较多的挑战r,9q4《指引XhN》中要求基金公司需要设立独立的基建设施基金投资管理部门mQP,需要配备3名及5年以上运营经验或者投资管理经验的人员yc4fn。对于公募基金行业而言fHyc,较少基金公司有基础设施运营或者投资管理人才储备X2Xu,此次要求公募基金公司在组建自身团队的情况下才能参与该项业务wsGA,挑战较大fzDG9。

  对于公募基金公司挑战较大的是对于底层基础设施项目的筛选和对底层资产的运营管理G6ssVP,目前试点对于项目有较为严格的要求gHGL,此次试点项目也必将是优中选优T。优先需要省级发改委出具专项意见fq67,再由国家发改委将符合条件的项目推荐至证监会V3c。

  另外cv,对于不同的资产运营管理差异较大t,管理难度高jO,即使在委托第三方参与管理的情况下2c0K,也存在一些难以完全掌控的局面zo,实际中由于原始权益人关联方或者旗下公司负责对基础设施运营管理o,管理人聘请这些主体作为第三方机构也更为实际PB1U,那么对于管理人而言KGRG,对其委托的第三方有多大的掌控力RGDa5L,如何在与第三方管理机构的运营服务协议中约定好各方的权利3K、义务和责任WysK, 显得至关重要be0。

  针对这些难度和挑战EcGQ7,对于公募基金公司而言也是机遇Ypwz,公募REITs的试点也是不断促进金融行业和地产行业融合的过程sDIh,只有在这种实际尝试下才能更加促进彼此领域的进步G,一方面金融行业开始了解底层资产的运作逻辑9Lzy,并且培养自身的底层资产的运营管理人才1S;另一方面 qdYsbs,地产行业的公司也更加全面了解金融行业资产包装、资本运作的思路T。

  站在长远的角度I,致力于长期发展REITs业务的公募基金公司后续需要解决的主要问题主要是着眼培养自身的底层资产运营管理团队oKcAUJ。?

  新浪基金Y:有机构预测中国公募RETIs市场规模可达6万亿人民币n,市场空间有多大Sa?

  郭磊R:目前预测的6万亿市场tYE,是参照美国市场公募REITs规模占GDP规模的比例换算得来的yR,具有的一定的参考意义rGR,这也从侧面印证了公募REITs市场的巨大R4。但国内公募REITs市场能够走多远lKEI,还需要结合国内的实际情况来看。

  此次公募REITs试点的发布Q7m,只是国内公募REITs发展的起点kur,与成熟市场的产品架构和安排依然存在一定的差异C1,未来能否激活该市场ow,让公募REITs有足够的活力吸引各相关方主体参与ij,还需要进行一定的探索。目前推出的公募REITs试点方案lY,在结构等安排设计上Z0UI,是在现有上位法体系下最为可行YDC,且具有实操性的方案yMY7;但依然存在层级过多dttai,参与主体权责划分复杂DF00Y,以及REITs本身特征与公募基金特征衔接的各种问题Wj。

  未来公募REITs的发展在试点成功之后Dtu,首先需要继续推动底层资产类别多样化的发展iw4,促进不同类型的资产参与到公募REITs市场中Eriy。另外lKfH,依然需要推动REITs作为股债外的第三类证券进行立法av,简化现有结构安排tD9JPn,通过市场化机制2WSxA,提升资管和运营能力,让更多的投资者加速入场并将二级市场交易活跃性提升一个台阶gCrHqB。

  目前来看UGn,国内公募REITs市场的发展2g3FW,仍较长的路要走oczz。

  新浪基金9:公募REITs正式开闸5Dh,对A股市场有哪些影响s?

  郭磊t:试点项目要求中EV1,提到优先支持基础设施补短板行业C,包括仓储物流WXcI、收费公路等交通设施UA8i,水电气热等市政工程z0t11,城镇污水垃圾处理Cc6TS、固废危废处理等污染治理项目Taqh。此外8mxi,鼓励信息网络等新型基础设施以及国家战略性新兴产业集群kSAa、高科技产业园区fiZUW、特色产业园区等开展试点wI6FT。那么聚焦的行业包括不动产领域QWP、交运k8cafA、环保Hd、公用事业以及新基建等。

  涉足工业不动产S7nPhs(物流仓储、产业园区DY)等方面的企业可以借助REITs更好的盘活资产8。另外AESN,随着国内电商市场蓬勃发展XepxXF,催生了较大的现代化物流不动产服务需求VWQ,以物流仓储为底层资产的类REITs将是国内资产证券化的一个重要方向DSpwz。还有高速公路行业长期以来投资大z1gsn,建设期长j,REITs有望盘活国有资产Yzk,提升运营效率H4v7u,激发企业发展活力w。环保行业同样存在资金渠道问题wj,REITs对这个问题的解决有重要意义wR6v。对于通信行业QwI3,此次大家都提到的IDC将是其中重要的试点项目pSPH,其现金流稳定2wn3,且需要大量资金进行建设和并购R,REITs模式有助于提升融资能力,改善资产流动性Khq,从而有助于IDC企业持续扩大机柜规模vyc0y。

  总而言之1LlS,REITs的诞生对于重资产行业具有一定的利好R,也将促进重资产行业资产负债表的改善。?

  新浪基金wQ:针对公募REITs贵公司有哪些准备和布局rT7P?有发行相关产品意向吗5Nn?

  郭磊d2:前海开源在公募REITs方面布局较早gfs,自2014年cwDE,资产证券化业务兴起后,公司的子公司——前海开源资管就形成了以资产证券化业务为核心kXf,非标准化业务为辅的业务布局Z,组建了一支独立的不动产业务团队,团队主要由具有财务EA、法律等专业复合背景的人才所组成mDXf,并形成了完整的不动产资产管理体系yJu。目前子公司资产证券化主要聚焦基础设施v7Ec、租赁住房nPwE、购物中心等不动产REITs业务Jh,核心团队曾创造国内不动产证券化市场多项第一84gY,目前也是国内唯一管理ZDh7R“已发行储架式类REITsdbSNe”的计划管理人xppn,对于储架式类REITs的分期发行及管理具有率先的实践以及良好的运营经验nIg。

  目前公募REITs模式采用Iv“公募基金+ABSUmA”的模式4,类REITs的相关业务经验可以很好的运用到公募REITs开发上来9J,并且在业务的前期储备过程中7Ir3XQ,前海开源母子公司进行了联动LRJ,协同有经验的员工进行了研究和储备91M。

  此前5n,前海开源在多资产多品种多策略的大类资产配置能力较为显著,也得到了市场的认可Z8v,自成立以来在权益X、债券vDsRx、黄金等大类资产领域多次精准预判和前瞻布局W1。目前来看,REITs也是大类资产配置中的一种重要资产iWK,所以关于REITs业务Td1qMw,前海开源着手较早ZjP,并进行了前瞻性的投入布局t,正在筹备开发相关产品u。也希望和业界同仁一起共同铸建有活力的公募REITs市场CB,将类REITs业务的成功实操经验运用到这个市场中moh,为这个万亿级市场贡献力量prRm。?

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